1. Die Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen wurde mit einer 5-jährigen Übergangsfrist ab Inkrafttreten in der Landesbauordnung LBO eingeführt.
2. Einzelne Bundesländer kennen die Rauchmelderpflicht nur für Neubauten. Eine bundeseinheitliche Regelung besteht derzeit (02.2012) nicht.
Modernisierungsmaßnahme
Die nachträgliche Installation von Rauchmeldern stellt eine Modernisierung dar, die eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung darstellt und eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtfertigt.
Analog zum Einbau von neuen Sicherheitsschlössern oder dem Einbau einbruchhemmender Türen stellt der Einbau von Rauchwarnmeldern eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung dar und stellt nach HRM eine Modernisierung nach § 559 BGB dar.
Duldungspflicht
1. Rauchwarnmelder stellen eine duldungspflichtige Modernisierung der (Miet)Wohnung dar.
2. Der Vermieter ist berechtigt, Rauchmelder seiner Wahl installieren zu lassen.
3. Die Wartungskosten der Melder trägt der Mieter bei Existenz einer Öffnungsklausel im Mietvertrag – ohne weitere Vereinbarung im Falle einer Modernisierung.
Zuständigkeit
1. Sofern es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht handelt (gesetzl. Auflage), ist der Einbau Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu bedarf es eines Beschlusses der WEG.
2. Sofern die WEG beschließt, Rauchwarnmelder einzubauen, muss im Beschluss sowohl das Unternehmen benannt sein, das mit dem Einbau beauftragt wird, sowie die Kosten resp. die Vereinbarung zur Anmietung der Rauchwarnmelder.
Rauchwarnmelder sind kein Sondereigentum
Rauchwarnmelder sind nach den Bestimmungen § 5.2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Sie dienen der Sicherheit des gesamten Gebäudes. Rauchwarnmelder dienen dem gemeinschaftlichen Wohlbefinden aller Eigentümer – je mehr Eigentümer mitmachen, desto höher ist der Schutz. Gebäudeteile, die dem Bestand oder der Sicherheit dienen sowie Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch können wirksam nicht als Sondereigentum erklärt werden.
Einbau und Kostenregelung
Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist Sache des Vermieters. Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Mieter dazu nicht verpflichtet werden. Dies muss in jedem Fall durch eine Individualvereinbarung erfolgen. Anschaffungs- und Installationskosten von Rauchwarnmeldern sind keinesfalls Betriebskosten.
Strittig ist, ob die Kosten der Anmietung oder sonstigen Überlassung als Betriebskosten als Kosten nach den Bestimmungen der BetrKV definiert sind. In jedem Fall sollten bei Neuvermietung in den BetrKV unter 17 die Kosten der Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder vereinbart werden. Die Umlage der Kosten erfolgt in der Regel nach Mieteigentumsanteilen.
Die nach den Bestimmungen der DIN 14676.6 durchzuführende jährliche Funktionsprüfung sind wiederkehrende Kosten und nach § 1 Abs. 1 der BetrKV auf den Mieter umlagefähige Kosten.
Kosten
1. Die Kosten der Erstinstallation sind Kosten der ordnungsgemäßen Verwaltung (Instandhaltung + Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums und Kosten des Eigentümers.
2. Die Kostenverteilung erfolgt in der Regel nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung.
2.1 Ein angemessener Verteilungsmaßstab ist auch dann gegeben, wenn nur die betreffenden Einheiten an den Kosten beteiligt werden oder eine Verteilung nach dem Verhältnis der Anzahl der Rauchwarnmelder je Einheit vorgenommen wird.
2.2 Nach den Bestimmungen in § 16.3 WEG können die Wohnungseigentümer sogar mit einfacher Mehrheit eine Änderung des Verteilerschlüssels auf Dauer beschließen, sofern es sich bei den Betriebskosten im Sinne des Wohnraummietrechts ( § 556.2 BGB) handelt, die nicht direkt von einem Dritten abgerechnet werden und der neue Schlüssel auf Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen ordnungsgemäßen Maßstab basiert.
2.3 Ein anderer als der übliche Verteilerschlüssel muss andernfalls nach § 16.4 WEG im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden und ist nur dann tragfähig, sofern dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
4. Rauchwarnmelder sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie in den Räumen des Sondereigentums installiert sind (analog der Thermostatventile der Heizungen).
Beschlussvorschlag zur Eigentümerversammlung
Die WohnungsEigentümerGemeinschaft beschließt, sämtliche Einheiten im Gebäude mit singulären/redundanten Rauchwarnmeldern auszustatten (Wohnungen/Flure/ Keller). Die Ausstattung erfolgt auf der Grundlage der LBO. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung ein Angebot und mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachfirmen einzuholen. Die Kosten werden nach MEAs verteilt. Die Finanzierung erfolgt aus der Instand- haltungsrücklage und/oder durch eine Sonderumlage. Einzelheiten werden beschlossen nach Vorliegen der Angebote.
Kriterien zum Grundsatzbeschluss
• Muss den gegenständlichen Umfang und die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern regeln. (Wohnung/Keller/Nebenräume).
• Werden redundante RMW gewünscht?
• Einbaudatum muss bestimmt sein (frühester/spätester Termin).
• Die Einholung einer angemessenen Anzahl von Vergleichsangeboten von Fachfirmen kann vereinbart werden.
• Kauf oder Anmietung der Geräte?
• Es ist festzuhalten, dass erst nach einer weiteren ETVersammlung über die Auftragsvergabe entschieden wird.
• Die Kostenregelung und die Bereitstellung der Mittel (Rücklagen/SUL) müssen dort ebenso vereinbart sein.
Anbieter von Rauchmeldern
Ein beliebter Anbieter von Rauchmeldern ist zum Beispiel die Firma GIRA, welche mehrere Modelle ihrer Rauchmelder anbieten.
Handlungspflicht des Verwalters, AG Oberhausen ZMR 2011/76, aus © Dr. Olaf Riecke BVI Verwaltertage FFM 2011:
“Der Verwalter ist nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer, sondern ausführendes Organ. Für die Rechtmäßigkeitskontrolle ist nicht der Verwalter, sondern die Gerichte zuständig. Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer über die Rechtslage im jeweiligen Bundesland rechtzeitig informieren und den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur Beschlussfassung eröffnen.”
Bildquelle: www.gira.de